El ICO canalizará una potente financiación público-privada para aumentar la oferta residencial, con préstamos a largo plazo y condiciones especiales para hacer viables promociones con alquileres limitados

El Gobierno de España ha puesto en marcha uno de sus principales instrumentos financieros para intentar afrontar el problema de acceso a la vivienda.

El programa España Crece, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), contempla movilizar hasta 23.000 millones de euros para promover vivienda destinada al alquiler asequible, con el objetivo anunciado de contribuir a la construcción de alrededor de 15.000 viviendas al año.

España Crece nace como una herramienta de colaboración público-privada destinada a prolongar el impulso inversor del Plan de Recuperación más allá de 2026. El Gobierno ha reforzado al ICO con 13.300 millones de euros, procedentes de préstamos y transferencias del Plan de Recuperación, para ampliar estructuralmente su capacidad financiera.

El objetivo global es mucho más amplio que la vivienda: el Ejecutivo calcula que España Crece podrá movilizar alrededor de 120.000 millones de euros de inversión, orientados a proyectos estratégicos, modernización productiva, transición ecológica, tecnologías avanzadas, pymes y vivienda.

La vivienda asequible, uno de los ejes prioritarios

La estrategia aprobada para España Crece identifica expresamente la promoción de vivienda en régimen de alquiler asequible como uno de sus cuatro grandes ámbitos de actuación.

El diagnóstico sobre el que trabaja el Gobierno es que construir viviendas para alquilarlas por debajo de los precios habituales del mercado no siempre resulta económicamente atractivo para los promotores privados.

Los ingresos derivados de alquileres limitados pueden ser insuficientes para compensar los costes del suelo, construcción y financiación en los plazos habituales del mercado.

Para intentar corregir esta situación, el ICO podrá ofrecer financiación a plazos largos y adaptada a las características de este tipo de activos, incorporando incluso ayudas parciales cuando sean necesarias para garantizar la viabilidad económica de determinadas operaciones.

Préstamos de hasta 35 años

La arquitectura financiera que se está diseñando contempla diferentes modalidades para cubrir prácticamente todo el ciclo de una promoción: desde la construcción de nuevas viviendas hasta la adquisición y gestión de edificios destinados posteriormente al alquiler asequible.

Entre los instrumentos planteados se encuentran préstamos para promotores durante la construcción, financiación para inversores que adquieran inmuebles terminados y los mantengan en alquiler asequible y operaciones integrales que permitan financiar tanto la promoción como su posterior explotación.

En estas últimas operaciones, los plazos podrían alcanzar hasta 35 años, una fórmula destinada a reducir la presión financiera y permitir que los proyectos funcionen con alquileres inferiores a los precios ordinarios del mercado.

Hasta un 30% podría convertirse en ayuda

Una de las novedades más relevantes del mecanismo es la posibilidad de que determinados proyectos reciban un componente de ayuda cuando los alquileres limitados no permitan alcanzar la rentabilidad necesaria para hacer viable la promoción.

Según la información conocida sobre el diseño de los instrumentos del ICO, esa ayuda podría alcanzar hasta el 30% de la financiación concedida, siempre condicionada al cumplimiento de los requisitos establecidos y a la evaluación económica individual de cada proyecto.

No se trataría, por tanto, de una condonación automática para cualquier promotor, sino de un instrumento dirigido a cerrar la brecha entre el coste real de desarrollar las viviendas y los ingresos que pueden obtenerse manteniendo alquileres asequibles.

El suelo público será determinante

El programa introduce además una cuestión fundamental para ayuntamientos y comunidades autónomas: la disponibilidad de suelo público.

La financiación estatal puede reducir considerablemente el coste financiero de las promociones, pero difícilmente resolverá por sí sola el problema si los proyectos tienen que soportar elevados costes de adquisición del terreno.

De ahí que el modelo esté especialmente orientado a combinar suelo público + financiación del ICO + colaboración privada, buscando que los concursos de vivienda asequible resulten económicamente atractivos para promotores y operadores.

Esto abre una ventana especialmente relevante para los municipios que dispongan de parcelas públicas calificadas para uso residencial.

Una oportunidad para Canarias y los ayuntamientos

En territorios con fuertes dificultades de acceso a la vivienda como Canarias, el nuevo instrumento puede convertirse en una oportunidad si Gobierno autonómico, cabildos y ayuntamientos consiguen movilizar suelo y preparar proyectos susceptibles de acogerse a las líneas financieras.

La clave estará en transformar las parcelas disponibles en proyectos concretos: planificación urbanística terminada, suelo preparado, colaboración entre administraciones y capacidad para presentar promociones económicamente viables.

España Crece no supone que el Estado vaya a construir directamente decenas de miles de viviendas.

Su planteamiento consiste en utilizar la capacidad financiera del ICO para multiplicar la inversión pública mediante financiación y capital privado, haciendo posibles proyectos que con las condiciones habituales del mercado tendrían dificultades para salir adelante.

El reto: convertir financiación en viviendas

La dimensión económica del programa es importante, pero su éxito tendrá que medirse finalmente en viviendas construidas y alquileres realmente accesibles para las familias.

El Gobierno plantea que España Crece pueda contribuir a generar alrededor de 15.000 viviendas asequibles anuales, dentro de una capacidad de movilización financiera de hasta 23.000 millones de euros para este ámbito.

Para Canarias y particularmente para municipios con fuerte demanda residencial, el mensaje que deja el nuevo fondo es claro: disponer de suelo público preparado puede convertirse en una ventaja decisiva para captar financiación y acelerar promociones de alquiler asequible.

La financiación empieza a estar sobre la mesa.

El siguiente desafío será que comunidades autónomas y ayuntamientos sean capaces de convertirla en suelo movilizado, proyectos licitados, viviendas terminadas y llaves entregadas a las familias.